富森美研究报告:低估值、高分红,具备稀缺資源的家居賣場
富森美是西南地域家居賣場龙頭企業，收入重要寄托房錢進献。公司较早盘踞了 成都焦點地產成本，拿地本錢较低，位臵优胜，不管谋劃何種業态均可以具有较 高的房錢程度。 公司谋劃线下家居零售業态具有可延续性。中持久视角下，线下市場還是家居零 售的重要山查片，渠道。富森美在成都地域深耕多年，凭仗其賣場區位上風和品牌知名度， 得到了不乱的红利能力和現金流。1.1 地產成本進献不乱红利
富森美始创于 200西梅荷葉汁,0 年機車借款免留車，，是專業從事装潢建材、家居的賣場運營商和泛 家居平台辦事商。
富森美固然是家居零售公司，但其贸易模式更靠近贸易地產，获得利润 的辦法重要為租赁商店。公司主營營業為市場租赁及辦事營業，该營業 重要由市場租赁和市場辦事两中古機械買賣，部門组成，市場租赁收入重要指房錢收入； 市場辦事收入則是指公司為商户早洩,供给需要的辦理辦事所收取的用度。 2021 年，市場租赁及辦事營業收入 12.7 亿元，占公司主營收入的 83%。 收房錢的贸易模式下，公司 2018 年之前几近没有存貨，2018 年後因為 新拓展委管營業和装修装潢營業，才储蓄有少许存貨，2021 年公司存貨 價值為 2.4 亿元。
地皮把持权是贸易地產企業最焦點的資產之一。富森美深耕成都會場多 年，前後颠末過程出讓辦法拿地 67.6 万平方米，劃拨拿地 1.44 万平方米。 此中，北富森自有地皮把持权為 35.94 万平方米，南富森為 9.64 万平方米，新都區為 17.64 万平方米，天府新區（家的樂土）為 6.75 万平方米。
早年拿地本錢较低，資產增值较着。富森美拿地時候较早，拿地本錢较 低，公平價值计量下，早年間获得的地皮把持权資產價值已显著提高。 按照咱們测算，富森美获得現有地皮把持权資產共缴纳地皮出讓金 15.8 亿元，而今朝公平價值已超 60 亿元。该测算其實不包含公司投資性房地 產的價值，若是斟酌投資性房地產（原有账面價值為 30 亿元）以公平 價值计量，公司地皮和投資性房地產的公平價值约為 220 亿元（=110 万平方米修建面积*20000 元/平方米1）。
有地皮區位上風显著。（1）北富森和南富森重要地皮成本位于成都主 城三環路之內，邻接重要交通關键，交通便当，生齿密集。（2）新都物 流中心肠处成都北大門，距成都會中間 15 千米，距成都北三環路 8 千米，距成都绕城高速公路北段 0.5 千米，是出川北上的首要通道，是成 都會現代物流業成长计劃的“四園區、四中間”之一。（3）家的樂土項 目地处天府新區。比年来，在“南拓”目標引导下，成都地域的市中間 正垂垂南移，天府新區作為将来计劃中和主城區并列的第二大中間城區， 具有较大的成长潜力。
公司收入来历不乱。地皮上構筑的商店是公司重要的收入和利润来历， 其收入=谋劃面积（=地皮把持权面积*容积率）*单元房錢。公司重要經 營賣場為北門店和南門店，截至 2021 年，北門店和南門店谋劃面积分 别為 44.65 和 33.37 万平方米，公司总體谋劃面积超 90 万平方米。根 据咱減肥產品推薦,們展望，2023 年“家的樂土”項目落地後，将新增约 11 万平方米 的谋劃面积，谋劃面积将达 101 万平方米。依照公司今朝 118 元/平米/ 月的均匀房錢程度计较，每一年房錢收入约 14 亿元。
贸易地產的焦點價值其實不彻底由其所谋劃的業态决议。固然房錢程度和 賣場商家的红利能力相干，分歧贸易止咳貼,用处的地產房錢程度有所分歧，但 房錢程度重要受區位和人流影响。成都的經濟、生齿和富森美地產的 區位上風显著，基于此，咱們認為富森美具有的地皮把持权資產即便經 毛囊炎藥膏,營家居零售之外的業态，也能够也许得到较高的收益。kubet,
四川是生齿大省，成都是西南地域生齿净流入的重要都會。按照四川统 计局数据，2021 年景都地域常住生齿為 211番紅花泡水,9 万人，排名天下第四。我 國西南地域生齿浩繁，但一线和新一线都會数目较少，成都具有较好的 經濟成长根柢，净流入生齿较多。2021 年景都生齿净流入 24.5 万人， 净流入生齿数目在天下 17 個超万万生齿都會中排名第二。
成都地域經濟成长敏捷，住民消费潜力大。成都是成渝地域雙城經濟圈 焦點都會，也是西部地域首要的中間都會。2021 年，成都 GDP 到达 19917 亿元，同比增加 8.6%，增速仅次于武汉，高于上海、北京等地域。 同時，成都社零总額和住民可安排收入比年来延续增长，社零总額從 2010 年的 2493 亿元增加至 2021 年的 9252 亿元，复合增加率 13%白芸豆減肥,， 住民人都可安排收入從2010年的23048元增加至2021年的52633元， 复合增加率 9%。
地產價值是公司的根柢，在此之上，家居零售当前也還是一個可以延续 的營業模式，富森美在驅蚊神器，成都家居零售范畴也享有优秀的口碑。
1.2 家居零售業态仍稳
线下渠道难言倾覆。跟着電商平台供给家具網购辦事，愈来愈多的家具 建材品牌進入電商范畴，挤壓线下市場份額。但是，家居產物的非尺度 化水生薑泡腳包,平高，消费频次低，客单價高。线上渠道在體验、如约、售後辦事 等方面存在必定的局限性。是以，线上渠道难以彻底代替线下消费場景， 中持久內线下渠道還是家居賣場的主流渠道。
家居賣場效力更优。比年来，家居品牌延续拓展自營門店，市場担心其 對家居賣場業态造成必定影响。家居賣場供给的是一個集中展現和買賣 的場合，链接消费者、品牌和經销商三方，供给一站式辦事，大幅节流 了消费者购物的時候本錢，對消费者的吸引力更强。按照《2020 年中國 家装消费查問拜访陈述》，线下综合阛阓仍然是家居零售的重要渠道。
公司深耕成都會場，阛阓知名度较高。家居行業非尺度化水平较高，消 费者對家居行業的品牌意识较為亏弱。同時，家居行業又是一個低频高 消费行業，消费者的采辦决定例劃更標的目的于斟酌產物自己、贩賣平台和销 售平台所供给的相干辦事。公司 2000 年起在成八德通水管,都地域從事装潢建材家 居市場，相较于随落後入的美凯龙（2007 年進入成都）、竟然之家（2010 年進入成都）等天下連锁家居品牌，在西南地域具备更强的影响力。截 至 2022 年，富森美在成都共谋劃 8 家賣場，美凯龙和竟然之家别离經 營 6 家、6 家賣場。2018 年公司荣登“中國十大師居連锁賣場”三甲， 被四川省当局選為“四川咭片”。2020 年得到了代表着家居消费的天下 主流渠道的“2019-2020 十大优選中國度居消费平台”，被承認為天下消费者可以就近消费、值得相信的家居购物平台。
高知名度叠加优胜的商圈位臵，公司賣場商户入驻率和房錢程度较高。 2021 年，富森美入驻商户跨越 3500 家，入驻率较高。從房錢程度来看， 富森美連系阛阓位臵、谋劃品類、前期資金投入和後期辦理本錢訂價， 并對短時間谋劃事迹较差的品牌公道讓價，房錢程度较為不乱。按照测算， 均匀房錢水安稳定在 118 元/平米/月。
红利能力稳中有升。除 2020 年疫情影响外，公司 ROE 程度保持在 15%以 上。ROE 的晋升来自于公司利润率程度的不竭提高，2019-2021 年公司利 润率從 49.5%晋升至 60.9%，反應了公司本錢真個不竭改良。
谋劃性現金流不乱，資產欠债率不竭走低。公司雷同于贸易地產的營業 模式下，收入不乱，本錢可控，除 2020 年疫情外，谋劃性現金流净額 保持在 8 亿以上，彻底可抵本錢付出。資產欠债率從 2018 年的 22%下 降至 2021 年的 13.7%。此中，20A醇眼霜,21 年有息欠债場中投注表，占比仅 0.16%，远低于 同業程度。2021 年，美凯龙、竟然之家資產欠债率别离為 57%、64%。
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